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        抓回款降负债 部分房企5月销售额环比明显提升

        董添中国证券报·中证网

          近期,上市房企密集披露5月份销售业绩,不少头部房企销售额环比提升较明显。房企在降负债和拿地的双重压力下,加速推盘,积极回款。部分房企优化债务结构,用长期限借款替换短期限负债。

          加快销售节奏

          金科股份及所投资的公司5月实现销售额约196亿元,房地产销售面积约195万平方米。1-5月,公司及所投资的公司实现销售额约849亿元,房地产销售面积约818万平方米。5月销售额占前5个月的23.09%,销售面积占比为23.84%。

          中指院数据显示,2021年前5个月,碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利发展销售额均突破2000亿元,招商蛇口、华润置地、绿地控股、世茂集团、中国金茂、龙湖集团等突破千亿规模。

          头部房企5月销售额环比提升较明显。

          以碧桂园为例,5月碧桂园控股有限公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司合计实现归属公司股东权益的合同销售额约573.8亿元,环比增长8.63%,同比增长2.26%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约651万平方米。1-5月,碧桂园实现累计权益合同销售额2497.6亿元,同比增长21.25%。

          积极拿地

          从房企披露的拿地情况看,头部房企5月份拿地态度较积极。

          6月3日晚,万科A发布的销售简报显示,5月份公司实现合同销售面积382.7万平方米,合同销售额575.6亿元。1至5月,公司累计实现合同销售面积1795.6万平方米,合同销售额合计2868.1亿元。4月销售简报披露以来,万科A新增开发项目17个,分别位于珠海、福州、?、柳州等地。万科权益建筑面积合计240.7万平方米,需支付权益地价204.92亿元。

          一些区域性房企拿地态度同样较积极。以合肥城建为例,公司6月3日晚间披露关于竞得土地使用权的公告,为了增加土地储备,公司于2021年6月3日参加了合肥市自然资源和规划局组织的土地使用权出让活动,通过竞拍方式取得合肥市新站区XZ202105号地块。该地块位于新站高新区,面积为84.77亩,出让年限70年,规划用途为居住用地,容积率≤1.8,绿地率≥40%,建筑密度≤17%,配建租赁住房计容面积1.86万平方米,土地使用权出让总金额约8.97亿元,由公司自筹资金解决。

          进入6月,郑州等地迎来首批集中出让土地供应,房企延续前期拿地积极的态势。6月3日,郑州土拍共成交49宗地块,约3396亩。其中,住宅用地46宗,商业用地1宗,商住混合用地2宗,合计出让土地金额414.21亿元。最终,北龙湖两地块分别被万科、保利以“熔断价”19.5亿元竞得,经开区地块以“熔断价”31.67亿元被金茂拍得。北龙湖的两宗地块吸引了中海、绿城、中交、华润等20余家知名房企竞逐。

          郑州本轮集中土拍,竞价超过一定价格时,竞价中止,转为摇号方式竞得。本次集中出让的住宅用地,将在今年底或明年上半年迎来集中入市,新盘集中供应将改善供需关系。

          优化债务结构

          房企在降负债和拿地的双重压力下,普遍采取加速推盘、提前回款的策略。同时,用长期限借款替换短期限负债,优化债务结构。

          数据显示,5月重庆中心城区成交商品房334.64万平方米,同比上涨27.75%,为近三年来最高值。1-5月累计成交1117.66万平方米,较2020年同期上涨47.37%。

          根据2020年年报数据,沪深及内地在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%,较上年分别下降0.1、0.7个百分点;净负债率分别为75.6%、81.9%,较上年分别下降9.1个、26.8个百分点。上市公司负债水平下降,短期偿债能力明显增强。

          随着半年报披露临近,部分房企希望降低短期债务额及占比,因此提前偿还利息较高、期限较短的信用债。期限较长的创新型融资品种受到追捧。

          以绿色债券为例,机构监测数据显示,一季度房地产绿色债券发行规模约为153亿元,达到去年全年房地产绿色债券发行量的一半多。

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